葡京pj67777澳大利亚的房产市场困境,澳大利亚房市繁荣结束

作者:葡京pj67777    发布时间:2020-03-25 10:46    浏览:158 次

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原标题:澳经济学家:悉尼房产经济衰退将持续至2020年人民网悉尼7月20日电 据《悉尼先驱晨报》报道,彭博社最新调查显示,受贷款标准的收紧和消费者紧张情绪对房价造成压力等影响,悉尼房地产市场经济低迷态势至少将持续至2020年。随着房地产市场繁荣景象的衰退,澳大利亚房价已经连续九个月下跌。过去一年里,全澳房价下跌了0.8%,港口城市房价下跌了4.5%。作为购买力最强和受房产投资者影响最大的城市,悉尼受到的冲击最为严重。此次调查采访的十五名经济学家给出了一致的观点。调查显示,影响房价的最大因素是信贷供应。监管机构已经逐渐收紧了对风险较高的贷款,如只付息抵押贷款的限制,同时对借贷人的支出和债务情况进行更严格的审查。经济学家斯蒂芬·罗伯茨称:“悉尼处于房地产市场低迷的‘震中’。房价大幅下跌或与住房投资者情况以及贷款标准收紧有关。”澳大利亚国民银行首席经济学家艾伦·奥斯特表示,除了信贷供应,薪资增长疲软、上涨的公共事业费以及颇高的债务负担同样对房价产生影响。而摩根大通驻澳大利亚首席经济学家莎莉·奥德认为,鉴于监管机构希望看到房价收入比和债务收入比均保持稳定,房价会再次上涨。报道称,悉尼的房地产衰退程度还将加深。只有不到四分之一的受访经济学家认为,悉尼房价将在两年内再次上涨,其余人则预测房价至少在两年后才会出现上涨趋势。并且大多数经济学家认为房价在2020年后,只会趋于平坦而非回弹。经济学家认为,“恐惧失去机会”的时代已经结束。虽然相关预计是为了房地产经济相对软着陆,但市场适应新标准的时候到了。(实习生 王宁)

67777葡京网址,葡京pj67777,T+- (原标题:澳大利亚房价突然反弹,“抄底”节点来了吗?) 经过两年下滑后,澳大利亚房价开始触底反弹,近几个月复苏力度很大,买家纷纷涌入市场。今年8月,澳大利亚房价涨幅达到近两年半最高。当地时间9月2日,房地产数据分析公司CoreLogic公布统计数据显示,8月澳大利亚房屋价格上涨0.8%,为2017年4月以来最大单月涨幅。受四大因素推动与2017年巅峰期相比,悉尼的房价已经下跌了14.5%,墨尔本的房价下跌了10.9%。不过从6月开始,这两个澳大利亚最大城市的房价一改过去两年的下跌趋势,到目前为止持续复苏。8月2日,悉尼郊区莱德一套四居室的拍卖吸引了大约100人参加。激烈的竞标一度喊出高于底价22.6万澳元的价格。这套房产最终以近150万澳元(100万美元)的价格出售。这是澳大利亚房地产市场最鼎盛时期才会出现的状况。悉尼房价在2012年至2017年中期上涨了75%。而在6个月前,找一个竞标者都很困难。代理这笔交易的房地产经纪人Phil Allison说:“现在有更多的人开始担心房价会在未来6到12个月内上升,所以他们准备现在入手。”悉尼和墨尔本目前领先房价上涨走势:悉尼房价在8月上涨1.6%,而墨尔本上涨1.4%。不过,珀斯以及达尔文房屋价格仍在下降。澳大利亚经济近期陷入低迷,房地产市场逆势上扬成为为数不多的“亮点”之一。有分析称,四大因素重新点燃此轮澳大利亚房地产市场:首先,澳大利亚央行连续两次降息推动抵押贷款利率创下历史新低;第二,澳大利亚政府最近推出了减税政策;第三,监管机构放松抵押贷款压力测试;此外,澳大利亚总理斯科特·莫里森政府在5月奇迹般获胜。此前外界担忧,如果反对派工党获胜,其推行的负扣税改革将导致房价进一步下跌。CoreLogic研究总监Tim Lawless表示,此轮反弹可能会转变为“V形”复苏。而就在上个月,他还表示,“没有任何迹象”显示会出现如此迅速的转变。8月初,汇丰控股有限公司(HSBC Holdings Plc)驻澳大利亚首席经济学家保罗?布洛克瑟姆(Paul Bloxham)表示,“我们认为未来几个季度,房价将以个位数的速度上涨,这由低利率和宽松审慎制度等因素综合推动的。”澳大利亚最大的房屋贷款银行澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)也表示,房地产市场已经走到了“拐角处”。8月7日,该行首席执行官马特科姆表示,“我们认为房地产市场开始趋于稳定,并可能从目前开始企稳走高”。西太平洋银行(Westpac)经济学家马修?哈桑(Matthew Hassan)表示,该行的月度调查显示,悉尼的价格调整“现已明显结束”,8月份增长1.3%。SQM Research董事总经理路易斯·克里斯托弗也充满信心,甚至认为明年两大城市房价可能会出现两位数的增长,因为信贷变得更容易获得,市场也有更大的供应量。不过,房价反弹对每个人来说都不是好消息。CoreLogic的统计显示,尽管经历了两年的低迷,悉尼仍然是世界上最昂贵的房地产市场之一,房价中位数为864993澳元。即使是现在,房屋价值也只是回到2015年初的水平。仅是昙花一现?并非所有人都相信澳大利亚房地产市场已经触底。澳大利亚马上迎来春季销售季,这将为市场带来更多供应量,并在一定程度上考验此轮房地产复苏的前景。一些持怀疑态度的人警告称,此轮反弹仅是昙花一现。他们认为,房产价格上涨是宽松信贷所致。目前,澳大利亚实体经济太弱,房产价格仍可能至少下跌10%。本周三,澳大利亚将公布第二季度GDP,可能显示经济同比增速降至10年来最低。经济学家们已经下调对澳大利亚第二季度经济的增长预测,瑞银更是以“令人难以置信的颓势”来形容。这样的经济弱势同样反映了建筑部门的萎靡。上周公布的数据显示,澳大利亚建筑业的衰退状况进一步加剧,澳洲工业集团(AIG)公布的数据显示,澳大利亚7月AIG建筑业表现指数下跌了3.9点,至39.1点,录得六年以来的最低水平。如果该指数低于50点,则意味着建筑业活动正在减少。8月初,活跃于悉尼和黄金海岸市场的大型公寓楼建筑商拉兰集团(Ralan Group)因公寓价格低迷、租金下滑和销售艰难而破产。留下了至少5亿澳元的债务,数以百计的买家被告知,他们在此前支付的楼花订金有可能打了水漂。一些房地产市场分析师表示,建筑业的放缓在一定程度上解决了供应过剩的问题,这将带动房地产价格上涨。悉尼房产中介Pete Wargent建议目前买入,“因为我们正处在低利率环境中”。本周二,澳大利亚央行将公布利率决议,市场预期该央行在6月和7月降息后将按兵不动,维持在1%的利率不变,同时为进一步放松货币政策敞开大门。利率期货暗示,澳大利亚央行在10月降息25个基点的可能性有70%。墨尔本Nucleus Wealth的Damien Klassen担心政策制定者似乎有意通过鼓励更多人借钱和买房来支撑本国经济。数字金融分析公司(Digital Finance Analytics)创始人马丁?诺斯(Martin North)预计,未来几个月,澳大利亚房产价格会小幅上涨,但随着更多房屋推向市场,价格将再次开始下降。“悉尼和墨尔本市中心区的房价看起来更加强劲,因为供应量减少,买家数量增多。不过如果细化区域分析,那将完全不是一回事。”他说,在过去的12个月里,悉尼郊区Ryde地区的单价下跌了30%。澳大利亚失业率上升和工资增长停滞可能拉低地产价格。除此之外,全球经济衰退的前景将使局势更加恶化。诺斯预计,在没有出现国际危机的情况下,未来几年,澳大利亚房产价格将比目前低10%左右,如果遇到危机,降幅可能将达到20%或更多。记者 袁源

曾几何时,澳大利亚的房产以高增长速度、活跃的交易傲视群雄,如今的澳大利亚房产市场,却陷入了困境,房价下跌、交易低迷。在新海外发布的2018年全球房产市场数据报告中,我们可以明显看出澳大利亚房产市场的这一变化。近5年(截至2017年)房价涨幅,澳大利亚以近34%的涨幅位居第二,而近一年(截至2018年底)房价涨幅,澳大利亚以-4.2%位于倒数第一。即使不关注澳大利亚房产市场的人,应该也对这里的房价下跌有所耳闻,因为奶茶妹妹曾经把它带上热搜。据外媒报道,章泽天以1350万澳元,约合6556万人民币的价格出售了位于悉尼的豪宅,比2015年入手的时候亏了270万澳元,相当于亏了1300多万人民币。澳大利亚房产市场现状在过去的十年里,关于澳大利亚房产可以用这样一个故事来概括:一对来自悉尼或墨尔本的年轻夫妇,一直在努力攒钱买房,但却难以跟上飞涨的房价。他们参加了一场又一场的拍卖会,但在竞拍中被婴儿潮一代和海外投资者击败。然后,在2018年的某个时候,潮流确实发生了逆转。澳大利亚的房价开始下跌,起初是逐渐下跌的,但现在的下跌速度连房地产专家都感到惊讶。根据CoreLogic的最新数据,截至今年3月底,澳大利亚房价中值下跌0.6%,,这是自2018年10月房价下跌0.5%以来第二小的月度跌幅。不过,虽然下跌速度有所放缓,但从地理上看,此次下跌的范围已变得更为广泛。截至2019年3月 澳大利亚8首府城市房价指数变化 来源:CoreLogic8大首府城市房屋中位价变化截至今年3月,澳大利亚别墅平均价格下跌2.4%,至540,676澳元,公寓价格下跌2.2%,至484,552澳元。包括别墅和公寓在内的住宅价格跌幅最大的是达尔文(- 3.9%)、墨尔本(- 3.4%)、悉尼(- 3.2%)和珀斯(- 2.9%)。布里斯班(- 1.1%)和阿德莱德(- 0.5%)房价跌幅较小,堪培拉持平。过去3个月,霍巴特是唯一一个住宅平均价格上涨(上涨1.2%)的首都,目前处于创纪录的46.4168万澳元。较早经历峰值的市场经历了更剧烈的下跌。达尔文和珀斯的房地产价格在矿业繁荣时期暴涨,但在2014年见顶。自那以来,这两个首府城市的住宅价值分别下跌27.5%和18.1%,已经经历了长达5年的低迷期。悉尼、墨尔本从双雄变双熊更严重的是,澳大利亚房产市场的情况在恶化,而恶化的原因,在很大程度上是由于澳大利亚最大的两个房产市场——悉尼和墨尔本。今年1月,国际评级机构穆迪(Moody’s)发布的首份澳大利亚房产市场预测表示,2019年澳大利亚房价将下跌3%,而在4月份,穆迪近期下调了对澳大利亚房地产市场的预测,表示2019年房价将下跌7.7%。房价加速下跌的罪魁祸首便是悉尼和墨尔本了。今年1月,穆迪(Moody’s)曾预测悉尼房价将下跌3.3%。如今,穆迪认为悉尼房价将下跌9.3%。墨尔本房价的下跌更为剧烈,穆迪目前预测,墨尔本房价将下跌11.4%。今年1月,这个数字是6%。而这两个城市的关键地区可能遭受更大的下跌。据预测,悉尼西南腹地房价将下跌14.4%,而Ryde的房价预计将下跌15.8%,为悉尼史上最大跌幅,而这两个地方去年的跌幅分别为8.1%和11.3%。预计悉尼所有地区的房价都将下跌,表现“最好”的可能是北部海滩(下跌4.3%)和黑镇(下跌6.1%)。墨尔本市场正面临更大的低迷。在去年下跌5%之后,预计东部地区的房价将下跌16.3%,而南部地区的房价预计将下跌14.2%,这一地区2018年的跌幅则为4.4%。和悉尼一样,预计墨尔本的任何地方今年都不会幸免于房价的大幅下跌。预计墨尔本表现“最好”的地区将是东北部和西部,跌幅为8.5%。澳大利亚房产市场陷入困境的原因那么,是什么导致了澳大利亚房产市场陷入困境呢?主要原因有以下几点。信贷收紧过去,澳大利亚抵押贷款可以选择只还利息,即借款人在开始偿还本金钱,仅需要支付5年的利息。在月供相同的情况下,只付利息的贷款允许投资者借更多的钱,投资更多的房地产。据统计,大约40%的澳大利亚抵押贷款只付息。只付利息的贷款很可能成为澳大利亚的次级贷款。而从2018年开始,澳大利亚开始收紧信贷政策。银行对贷款申请实施了更严格的审查程序,购房者很难获得资金。惠誉国际评级(Fitch Ratings)认为,英国皇家银行业委员会(banking royal commission)定于明年2月发布的最终建议,可能会进一步降低信贷供应。报告称,住房信贷增长(银行放贷)今年将进一步放缓,从10月份5.1%的同比增幅降至3.5%。家庭债务上升截至2018年底,澳大利亚家庭债务相当于GDP的128.641%,相当于可支配收入的189%。这两个比率都接近历史高点,在任何全球比较中都非常高。惠誉国际评级(Fitch Ratings)表示,在全球范围内,由于家庭债务水平高企、政治风险、经济增长放缓以及购买力下降,更多国家今年将面临房价下行的压力。报告称,高家庭债务放大了风险,除了澳大利亚,加拿大、丹麦、荷兰和挪威的债务与国内生产总值(gdp)之比达到或超过100%,新西兰、韩国、瑞典和英国超过85%。报告指出了一些政治风险,包括英国退欧、拉丁美洲的新政府以及政府对美国抵押贷款市场的参与度下降,这些风险可能会提高抵押贷款定价,并导致一些银行减少产品供应。澳大利亚房产市场如何走出困境?今年初,澳大利亚皇家金融服务委员会(Financial Services Royal Commission)的最终报告充满了不确定性,报告最后几乎没有提到住房融资(尽管抵押贷款经纪业务确实受到了沉重打击)。皇家委员会的最大影响实际上是在它宣布之时,银行立即开始更多地关注负责任的放贷。尽管这有利于金融稳定,但也预示着墨尔本和悉尼房地产市场繁荣的结束,并破坏了珀斯经济复苏的希望。今年金融业将继续放缓。皇家委员会没有增加对住房融资的新限制,而APRA也开始取消他们去年实施的限制,只限制利息贷款和投资者贷款的增长率。目前最大的挑战是让银行重新放贷。这不会让投资者回到繁荣时期的水平,但会让他们的日子好过一些。理想情况下,这将使首次置业者和升级者处于更有利的地位,尤其是因为对这一群体而言,购房条件远好于两年前,但许多人仍难以获得贷款。另一个能够缓解金融压力的因素是降息。在房地产网站上,澳大利亚联合交易所(com.au)的降息举措提振了搜索活动。虽然降息不会让市场回到原来的水平,但它肯定会使市场状况趋于平稳。银行也极有可能完全放弃降息,尤其是考虑到目前市场对它们的负面情绪。就业形势看起来不错,这为房价下跌的幅度提供了一个底线。一般来说,人们并不担心自己会失业,如果他们担心的话,创纪录的职位空缺应该意味着他们不会长期失业。最大的未知因素是5月份的联邦选举结果。如果不是政府换届的迹象,我们很可能会看到物价现在企稳。选举导致房地产市场陷入瘫痪——新上市公司数量下降,买家按兵不动。此次选举对房地产行业尤为重要,因为ALP已表示将大幅改变负扣税和资本利得税优惠政策,以抑制房地产投资。从2020年1月1日起,将负扣税政策限制在新房产上的举措将产生最大影响。政府双方以及独立顾问的模型预测,房价将下跌,租金将上涨。总之,如果自由党在联邦选举中获胜,将会创造住房市场的稳定,使买卖双方的活动重新活跃起来。租金将随着市场继续上涨。ALP的胜利将导致持续下跌,而股市的稳定将至少推迟12个月。租金涨幅将超过市场涨幅。参考资料:

据澳洲新闻网报道,澳大利亚悉尼和墨尔本过热的房价增长已成为过去式,正如经济学家一致认为的那样,房市繁荣结束了,但关于2018年房市的走向还存在争议。  据《澳洲金融评论报》报导,自2013年以来,澳大利亚的房市一直强劲增长,州府城市的房价在5年里上涨了约22%。在此期间,悉尼和墨尔本的房价分别上涨了35%和30%。  但官方最近公布的房价数据显示,在截至9月30日的季度,房价下跌0.2%,而本周公布的CoreLogic数据显示,第四季度的房价下跌0.5%。2017年的房价年增长率从一年前的10.9%降至9.2%。  经济学家对2018年全澳房价表现的预期各异,从增长6%到下降5.8%不等。  对房市较为乐观的包括:汇丰银行,预计房价上涨3%至6%;道明证券预计房价将上涨4%至5%;穆迪预计房价将上涨4%。  但即便是那些预计房价温和增长的专家也对房市前景持谨慎态度,认为市场正在降温,而非升温。  汇丰银行的保罗-布洛克萨姆(Paul Bloxham)说:“澳洲的房市繁荣结束了,住房供应增加、收紧的审慎政策以及外国需求的回落都刺痛了澳洲的房市。”  凯投宏观的保罗•戴尔斯(Paul Dales)预计,2018年房市的表现将大致稳定。他说:“想不出有什么理由让我们认为今年房市会走强。”  “由于美联储升息,而且澳洲审慎监管局不太可能放松信贷条件,若海外抵押贷款利率带来上行压力的话,(澳洲的)利率是不会下降的。”  对于大多数经济学家来说,利率是影响其2018年房价预测的一个不确定因素。很多经济学家称,他们的预测取决于澳储行对利率的一贯谨慎态度,储行已连续多个月将澳大利亚的现金利率维持在1.5%不变,创下历史纪录。  昆士兰投资公司(QIC)的马修•彼得(Matthew Peter)预计,2018年房价将同比下跌2.5%,而到2020年第四季度,房价将触底,下降5%。  联邦银行(CBA)的迈克尔•布莱斯(Michael Blythe)确信市场已在降温,州政府的措施和阻碍外国买家的资本管制确实发挥了影响。“但是,强劲的人口增长,尤其是在悉尼和墨尔本,意味着价格大幅下跌的可能性很小。我们猜测,如果房价增长与收入水平的增长一致,决策者会感到高兴。在这种情况下,价格与收入比和债务与收入比会出现横盘整理。”  一些经济学家还对悉尼和墨尔本的房地产市场做出了具体的预测,Laminar预计悉尼和墨尔本的房价将下降5%至10%,Market Economists预计悉尼房价将下跌6%,墨尔本则下跌2%。  在2017年最后一季度,悉尼房价下跌2.1%,远不如2016年第四季度2.4%的涨幅,墨尔本房价则上涨0.9%,低于上年同期2.4%的涨幅。  “悉尼和墨尔本的住房市场很可能会进一步放缓,受到了借贷标准收紧、投资者和只付息借款人利率上涨、公寓供应上涨且价格下跌约5%的影响,”AMP Capital的谢恩•奥利弗(Shane Oliver)表示。  珀斯和达尔文的市场已快要触底,受矿业投资低迷的拖累,房价可能会横盘。霍巴特的房市可能保持强劲,吸引墨尔本的居民涌入。至于阿德莱德、布里斯班和堪培拉,房价将继续温和上涨。  人口增长或是房地产市场的一个变量。  Laminar的斯蒂芬•罗伯茨(Stephen Roberts)表示,不断增加的新房供应、更严格的房贷要求以及外国投资者对澳洲房产的需求下降,都预示着房价将面临下行压力,但这可能一定程度上被强劲的人口增长抵消。相关阅读:华人移民居首位 澳洲移民都有哪些方式?查看更多:澳洲房源|澳洲买房百科|全球房价动态报告

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